Annuitätendarlehen
Den größten Anteil bei den privaten Bauvorhaben macht ein von den Banken vergebenes, langfristiges Annuitätendarlehen aus. Als Annuität bezeichnet man dabei die Jahresleistung, die der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit für Zins und Tilgung erbringen muss. Während sich der Zinsanteil der regelmäßigen Raten dabei im Laufe der Zeit verringert, nimmt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen zu.

Anschlussfinanzierung
Der Darlehenszins wird bei einem Annuitätendarlehen für eine bestimmte Dauer (z.B. 10 Jahre) festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen aber in aller Regel noch nicht vollständig zurückbezahlt. Für die Restschuld muss der Kreditnehmer mit seiner bisherigen Bank (oder einem anderen, neuen Kreditinstitut) einen neuen Zinssatz vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Beleihungswert
Der Beleihungswert ist ein von der Bank festgelegter Wert, der vorsichtig geschätzt, bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist. Aufgrund dieses Sicherheitsabschlags liegt der Beleihungswert in der Regel bei ca. 80 Prozent des Verkehrswertes, also des tatsächlichen Kaufpreises.

Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze bei den meisten Darlehen, liegt bis zu der die Bank den Erwerb der Immobilie finanziert, wiederrum bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes. Ein Praktisches Beispiel wie sich eine Beleihungsgrenze errechnet: Eine Immobilie kostet 500.000 EURO. Die Bank legt den Beleihungswert auf 400.000 EURO fest. Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, gibt die Bank den Bauherrn ein Darlehen von maximal 320.000 EURO.

Darlehensantrag
Der Darlehensantrag sollte bei den Banken nicht zu früh gestellt werden, da die Banken für die Zeit, in dem ein Kredit zur Verfügung gestellt wird, aber noch nicht in Anspruch genommen wird ,Bereitstellungszinsen berechnen. Wird der Kredit abgerufen, beginnt die Rückzahlung. Die zur Kreditbeantragung zeitaufwendigen vorarbeiten können aber trotzdem schon vorher erledigt werden. Sinnvoll ist es, man richtet den Zeitpunkt der Antragstellung nach der voraussichtlichen Dauer, die das finanzierende Kreditinstitut für ihre Entscheidung benötigt.

Effektivzins
Der Effektivzins gibt den tatsächlichen Preis eines Darlehens an. Dabei werden neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) auch anfallende Nebenkosten für Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt, also beispielsweise Kontoführungsgebühren, Vermittlerprovisionen und ein eventuelles Disagio, das heute jedoch kaum mehr eine Rolle spielt. Nach der Preisabgabenverordnung muss neben dem Nominal- immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden.

Forward-Darlehen
Damit können Kreditnehmer die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahren im Voraus festschreiben. In der derzeitigen Niedrigzinsphase, die langfristig eher einen Zinsanstieg als weiter sinkende Zinsen erwarten lässt, ist dies für Baufinanzierer häufig eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer niedrig und kalkulierbar zu halten.


KfW-Darlehen
Die Bundeseigene KfW-Bankengruppe (die Kreditanstalt für Wiederaufbau wurde nach dem Krieg eingerichtet) unterstützt den privaten Hausbau mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die mehr oder weniger deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern nur über Banken, für ihre Kunden Anträge stellen. Eigenheim-Interessenten sollten ihren Baufinanzierungsberater also unbedingt darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt.


LV-Darlehen
Ein Lebensversicherungsdarlehen ist zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums nur sehr bedingt geeignet. Warum? Während Bauherren bei Annuitätendarlehen nicht nur Zinsen zahlen, sondern gleichzeitig mit der Tilgung der Restschuld beginnen, bleiben bei LV-Darlehen die Schulden vom ersten bis zum letzten Laufzeitjahr in voller Höhe bestehen. Das Geld für die Tilgung fließt in eine Lebensversicherung, und am Ende der Laufzeit wird der Kreditbetrag in einer Summe (Ballonrate) zurückgezahlt. Da die Versicherungsgesellschaften in der Vergangenheit kräftige Kapitalerträge bis zu rund sieben Prozent jährlich erzielten, waren attraktive Überschussbeteiligungen möglich, die den Zinsnachteil ausglichen. Doch die Rendite der Lebensversicherer sank erheblich - mit negativen Folgen für die Bauherren, die ihr Bauvorhaben auf diese Weise finanzierten. Eine Versicherungs - Finanzierung währt solange, bis die Lebensversicherung ein Guthaben in Höhe des Hypotheken-Darlehens erreicht hat. Je geringer die Erträge aus der Anlage der Sparanteil am Kapitalmarkt sind, desto länger dauert es, bis die Höhe des Hypotheken-Darlehens erreicht wird. Bis dahin müssen die Bauherrn weiter die hohen Zinsen auf den gesamten Kreditbetrag aufbringen oder den neuen finanziellen Engpass aus der eigenen Tasche begleichen. Interessant ist diese Finanzierungsform für vermietete Immobilien, bei denen die Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können.


Restschuld
Weil beim Annuitätendarlehen die großen Tilgungseffekte erst zum Ende der Laufzeit eintreten, bleibt nach den üblichen zehn Jahren Zinsbindung eine beachtliche Restschuld. Das kann man derzeit noch mit langen Zinsbindungen von 20 und mehr Jahren verhindern.


Tilgung
Unter Tilgung versteht man die planmäßige vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens empfiehlt es sich, mit der Bank die Möglichkeiten von zusätzlichen Sondertilgungen zu vereinbaren, mit denen sich die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken lassen. Typische Fälle, in denen sich Sondertilgungen anbieten, sind Erbschaften, Weihnachts- oder Urlaubsgeld.


Volltilgerdarlehen
Wie der Name schon vermuten lässt, haben so genannte Volltilgerdarlehen eine Laufzeit, die sich bis zur kompletten Rückzahlung des Immobilienkredits erstreckt. Der Zinssatz ändert sich in dieser Zeit nicht und die monatliche Rate aus Zins und Tilgung an die Bank bleibt über den gesamten Zeitraum gleich; wobei sich der Tilgungsanteil aber natürlich ständig erhöht. Das bietet eine enorme Kalkulationssicherheit, beispielsweise über 25 Jahre: Während sich das Einkommen in dieser Zeit meist erhöht, bleiben die „kalten“ Wohnkosten konstant. Besonders lange Laufzeiten natürlich in Niedrigzinsphasen wie jetzt.


Zwischenfinanzierung
Wenn ein zur Finanzierung nötiger Kredit noch nicht zur Verfügung steht (Beispiel Bausparer), kann zwischenfinanziert werden. Aber nur, wenn die eigentliche Finanzierung sicher steht. Dieser Kredit wird nicht getilgt, sondern von der Anschlussfinanzierung übernommen und zurückbezahlt. Vom Kreditnehmer sind damit nur die Zinsen aufzubringen.